• In English
 

Ajanvaraus
010 229 5500

 

Uutiset

25.10.2016

Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO 2016:69 kohtuullisesta reklamointiajasta kiinteistön laatuvirheasiassa

Johtopäätöksiä KKO 2016:69 ennakkopäätöksestä:

Ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä ja niihin perustuvasta hinnanalennus- ja/tai vahingonkorvausvaatimuksesta välittömästi, kun virhe on havaittu.

Virheen korjauskustannuksia on ryhdyttävä selvittämään heti ja täydennettävä reklamaatiota hinnanalennuksen ja/tai vahingonkorvauksen määrällä, kun kustannusarvio valmistuu.


Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetään virheen ilmoittamisvelvollisuudesta seuraavasti (korostukset tässä):

1 momentti

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

2 momentti

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

3 momentti

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Korkeimman oikeuden 24.10.2016 antama ennakkopäätös linjaa kiinteistön ostajan Maakaaren (540/1995) 2 luvun 25 §:ssä säädettyä kohtuullisen ajan aikajännettä, jonka kuluessa ostajan on virheen ilmettyä ilmoitettava virheestä ja alustavista vaatimuksistaan säilyttääkseen oikeutensa mahdolliseen hinnanalennukseen ja/tai vahingonkorvaukseen.

Ostajat olivat ostaneet kiinteistön 18.8.2011. Ostajat saivat tiedon yläpohjan virheistä 13.12.2011 päivätyn tarkastusraportin perusteella ja ilmoittivat näistä myyjälle 6.2.2012 päivätyllä kirjeellä, jossa ostajat eivät kuitenkaan esittäneet hinnanalennus- ja/tai vahingonkorvausvaatimuksia. Yläpohjan kuntotutkimus tehtiin vasta 12.10.2012, eli noin kymmenen kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen, ja alapohjan kuntotutkimusraportti valmistui 20.10.2012, jolloin myös alapohjan virheet havaittiin. Seuraavan kerran ostajat olivat yhteydessä myyjiin 28.12.2012 päivätyllä kirjeellä, josta korkeimman oikeuden mukaan oli pääteltävissä yläpohjan virheeseen perustuva rahamääräinen vaatimus. Kirjeessä oli lisäksi varattu oikeus esittää korvausvaatimuksia alapohjan virheen osalta, kun kustannusarvio korjauskustannuksista olisi käytettävissä. Ostajat täsmensivät vaatimuksiaan vasta käräjäoikeudelle 23.10.2013 toimittamassaan haastehakemuksessa.

Yhteenveto

Ostajat olivat ilmoittaneet myyjälle yläpohjan virheestä kohtuullisen ajan sisällä, noin kahden kuukauden kuluessa tarkastusraportin valmistumisesta, mutta viivytelleet asian selvittämisessä, kun kuntotutkimus oli tehty vasta 12.10.2012. Ostajat täydensivät kuntotutkimuksen perusteella reklamaatiotaan 28.12.2012 päivätyllä kirjeellään, eli vasta yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta ja yli kymmenen kuukauden kuluttua ensimmäisestä kirjeestä.

Ostajat olivat 28.12.2012 päivätyllä kirjeellään lisäksi ilmoittaneet alapohjan virheestä, mutta hankkineet kustannusarvion ja täsmentäneet vaatimuksiaan vasta haastehakemuksessa 23.10.2013, eli yli vuosi alapohjan virheiden havaitsemisen jälkeen.

Ennakkopäätöksen perusteluista ilmenevällä tavalla (http://www.korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1477036017838.html ) korkein oikeus katsoi yksimielisesti, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet laatuvirheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.